Uma decisão recente da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça trouxe importante esclarecimento sobre os limites da conduta do locador na devolução de imóvel locado. No julgamento do REsp 2.220.656, relatado pela Ministra Nancy Andrighi, o Tribunal firmou entendimento de que o locador não pode recusar o recebimento das chaves condicionando-o à concordância prévia do locatário com o laudo de vistoria que aponta danos, com o objetivo de continuar cobrando aluguéis dos fiadores. O precedente reforça a segurança jurídica e o equilíbrio nas relações locatícias.

O Caso Concreto

Ao final do período de locação, a locatária comunicou sua intenção de devolver as chaves do imóvel. O locador, no entanto, recusou-se a recebê-las, exigindo que a locatária concordasse previamente com o laudo de vistoria, que indicava a existência de avarias. A entrega das chaves somente ocorreu posteriormente, por meio de ação judicial de consignação. Diante disso, o locador ajuizou execução contra os fiadores, cobrando os aluguéis vencidos no período entre a desocupação do imóvel e a efetiva entrega das chaves.

O que decidiu o STJ?

O Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial e liberou os fiadores da responsabilidade pelos aluguéis posteriores à desocupação do imóvel. Para o Tribunal, a recusa do locador em receber as chaves foi indevida.

A Ministra Nancy Andrighi destacou que o encerramento da locação por prazo indeterminado constitui direito potestativo do locatário, que pode ser exercido a qualquer momento, bastando o aviso prévio (art. 6º da Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato). Eventuais danos ou avarias no imóvel devem ser discutidos em ação própria, não podendo servir de justificativa para impedir ou protelar a devolução das chaves e a extinção das obrigações contratuais.

Em resumo: o locador não pode segurar a entrega das chaves para forçar o locatário (ou seus fiadores) a assumir responsabilidade por danos. A recusa injustificada não transfere ao fiador o ônus de aluguéis que não são mais devidos.

Fundamentação Jurídica Principal

Art. 6º da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): direito do locatário de denunciar o contrato por prazo indeterminado mediante aviso prévio;

Natureza potestativa do direito de encerramento da locação, que independe de concordância do locador;

Jurisprudência consolidada do STJ no sentido de que o ressarcimento de avarias deve ser perseguido em ação autônoma, sem obstaculizar a devolução do imóvel e a extinção das obrigações locatícias.

Lições Práticas

Para locatários e fiadores:

Documente formalmente a intenção de desocupar e a tentativa de entrega das chaves (notificação extrajudicial ou e-mail com aviso de recebimento);

Se houver recusa injustificada, proponha ação de consignação de chaves para formalizar a devolução e liberar as obrigações, inclusive a responsabilidade dos fiadores;

Guarde todas as provas da tentativa de entrega e da comunicação de desocupação.

Para locadores:

Receba as chaves e, se houver danos, ajuíze ação específica de cobrança ou indenização em momento posterior;

Evite condicionar o recebimento das chaves à assinatura de laudos ou documentos que impliquem reconhecimento de dívida, pois essa conduta pode ser considerada abusiva e gerar prejuízo (perda de aluguéis e condenação em honorários).

Conclusão

A decisão do STJ no REsp 2.220.656 reforça a segurança jurídica nas relações locatícias e impede que o locador utilize a vistoria como instrumento de pressão para prolongar artificialmente a responsabilidade do fiador. O entendimento promove o equilíbrio entre locadores, locatários e fiadores, esclarecendo que eventuais questões sobre danos devem ser resolvidas em ação própria, sem afetar o direito potestativo do locatário de encerrar a locação.

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